Maklerzwang beim Notar? Notarwahl, Reservierungsvereinbarung & Vertragsstrafe

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Ich verstehe, dass Sie unsicher sind, ob der Makler Ihnen einen bestimmten Notar vorschreiben darf. Grundsätzlich gilt: Sie haben als Käufer das Recht, den Notar für die Beurkundung des Kaufvertrags selbst auszuwählen.

Eine Reservierungsvereinbarung mit dem Makler kann Klauseln enthalten, die eine Vertragsstrafe vorsehen, falls Sie vom Kauf zurücktreten. 🔴 Gefahr: Prüfen Sie die Reservierungsvereinbarung genau, bevor Sie diese unterzeichnen. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem Anwalt beraten, um die rechtlichen Konsequenzen zu verstehen.

Sollte der Makler versuchen, Sie zur Wahl eines bestimmten Notars zu drängen, empfehle ich Ihnen, dies schriftlich festzuhalten und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen. Die freie Notarwahl ist ein wichtiger Bestandteil des Kaufprozesses.

👉 Handlungsempfehlung: Bestehen Sie auf Ihrem Recht, den Notar selbst zu wählen, und lassen Sie sich nicht vom Makler unter Druck setzen.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Frage, ob ein Makler den Käufern einen bestimmten Notar vorschreiben kann und ob eine Vertragsstrafe droht, wenn die Käufer einen anderen Notar beauftragen. Grundsätzlich gilt in Deutschland das Prinzip der freien Notarwahl. Der Käufer und der Verkäufer können den Notar für die Beurkundung des Kaufvertrags gemeinsam bestimmen. Ein Makler hat kein gesetzliches Recht, einen bestimmten Notar durchzusetzen, es sei denn, dies wurde vertraglich wirksam vereinbart.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung, dass der Makler keinen Notar aufzwingen kann, ist rechtlich korrekt. Die freie Notarwahl ist ein hohes Gut und kann durch eine Reservierungsvereinbarung nur eingeschränkt werden, wenn diese Klausel klar und eindeutig ist und nicht gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstößt.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass der Makler die Vorbereitung des Notartermins als Teil der Reservierungsvereinbarung beauftragen kann, ist rechtlich fragwürdig. Die Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrags ist eine anwaltliche oder notarielle Tätigkeit, die ein Makler nicht selbst ausführen darf. Eine solche Klausel könnte als unzulässige Umgehung des Rechtsdienstleistungsgesetzes angesehen werden und ist daher möglicherweise unwirksam.

➕ Ergänzung: Es ist wichtig zu prüfen, ob die Reservierungsvereinbarung eine wirksame Vertragsstrafenklausel enthält. Selbst wenn eine solche Klausel existiert, wäre sie nur dann durchsetzbar, wenn der Käufer tatsächlich gegen eine wirksame Verpflichtung verstoßen hat. Da die freie Notarwahl gesetzlich geschützt ist, dürfte ein Verstoß gegen eine unwirksame Klausel keine Vertragsstrafe auslösen.

👉 Handlungsempfehlung: Die Käufer sollten die Reservierungsvereinbarung einem Fachanwalt für Immobilienrecht vorlegen, um die Wirksamkeit der Klauseln zur Notarwahl und Vertragsstrafe prüfen zu lassen. Bis dahin sollten sie den bereits vereinbarten Notartermin nicht absagen. Der Makler sollte schriftlich darauf hingewiesen werden, dass die freie Notarwahl gesetzlich garantiert ist und die Klausel in der Reservierungsvereinbarung unwirksam sein könnte. Sollte der Makler auf einer Vertragsstrafe bestehen, ist rechtlicher Beistand unerlässlich.

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Die Reservierungsvereinbarung enthält eine Klausel zur Notarvorbereitung, die jedoch keine verbindliche Notarwahl oder Maklerzwang im notariellen Beurkundungsprozess begründet — denn der Notar ist gesetzlich unabhängig und wird von den Vertragsparteien frei gewählt.

⚠️ Korrektur: Der Makler hat keinerlei gesetzliches oder vertragliches Recht, einen bestimmten Notar vorzuschreiben oder die Wahl des Notars durch Käufer und Verkäufer zu kontrollieren; die Notarbestellung ist allein Sache der Vertragsparteien gemäß § 19 BeurkG.

➕ Ergänzung: Eine Vertragsstrafe wegen eigenständiger Notarwahl ist nur dann wirksam, wenn die Klausel klar, transparent und im Einklang mit § 307 BGB steht — insbesondere muss sie nicht überraschend sein und darf nicht die gesetzliche Freiheit der Notarwahl unangemessen einschränken; solche Klauseln sind in der Rechtsprechung regelmäßig unwirksam.

✅ Zustimmung: Die Vorgehensweise von Jana und ihren Eltern ist rechtskonform: Die Einigung auf einen Notar mit dem Verkäufer und die frühzeitige Terminvereinbarung beschleunigen den Kaufprozess und entsprechen der üblichen Praxis.

➕ Ergänzung: Der Makler darf lediglich bei der Vorbereitung des Vertragsinhalts (z. B. Formulierungshilfe, Abstimmung mit dem Verkäufer) tätig werden — aber nicht die Beurkundungsstelle oder den Notar bestimmen.

🔴 Gefahr: Falls die Reservierungsvereinbarung eine pauschale Vertragsstrafe ohne konkrete, nachvollziehbare Schadensgrundlage vorsieht, könnte dies als unangemessene Benachteiligung gemäß § 309 Nr. 1 BGB unwirksam sein — doch eine gerichtliche Klärung wäre erforderlich.

🔴 Gefahr: Ein Versuch des Maklers, die Beurkundung zu blockieren oder den Notarwechsel zu verhindern, wäre rechtswidrig und könnte sogar den Tatbestand einer Nötigung oder einer Störung des Vertragsabschlusses erfüllen.

👉 Handlungsempfehlung: Bewahren Sie sämtliche Korrespondenz mit dem Makler auf, dokumentieren Sie den Notartermin und die Einverständniserklärung des Verkäufers — und kontaktieren Sie bei drohender Inanspruchnahme unverzüglich einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt zur Prüfung der Klauselwirksamkeit.