Vermietete Immobilie kaufen & Eigenbedarf anmelden: Rechte, Fristen & Möglichkeiten?

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Beim Kauf einer vermieteten Immobilie treten Sie als neuer Eigentümer in den bestehenden Mietvertrag ein. Das bedeutet, dass Sie die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters übernehmen.

Eigenbedarf: Sie haben grundsätzlich das Recht, dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen, wenn Sie oder ein Familienangehöriger die Wohnung selbst nutzen möchten. Allerdings müssen Sie die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten, die sich nach der Mietdauer richten. Die vom Verkäufer genannte Kündigungsfrist von 6 Monaten kann korrekt sein, sollte aber unbedingt geprüft werden.

🔴 Gefahr: Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann vom Mieter angefochten werden, wenn sie nicht ausreichend begründet ist oder wenn ein Härtefall vorliegt. Es ist ratsam, sich vor Ausspruch einer Kündigung rechtlich beraten zu lassen.

Weitere Möglichkeiten: Neben der Eigenbedarfskündigung gibt es unter Umständen auch andere Kündigungsgründe, z.B. wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt hat. Auch hier ist eine rechtliche Prüfung empfehlenswert.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Mietvertrag und die Kündigungsfristen von einem Anwalt für Mietrecht prüfen, bevor Sie die Immobilie kaufen. Klären Sie auch, ob ein berechtigter Eigenbedarf vorliegt und wie Sie diesen im Kündigungsschreiben am besten begründen.

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Der Sachverhalt beschreibt den geplanten Erwerb eines Zweifamilienhauses mit einer seit 10 Jahren bestehenden Mietwohnung. Der Käufer möchte die Immobilie leer übernehmen und hat mit dem Verkäufer eine Anzahlung vereinbart, die erst bei Leerzug fällig wird. Die Kernfrage betrifft die rechtlichen Möglichkeiten zur Beendigung des Mietverhältnisses bei Eigenbedarf.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung des Fragestellers ist korrekt, dass eine Eigenbedarfskündigung erst nach Eintragung als Eigentümer im Grundbuch möglich ist. Vor diesem Zeitpunkt besteht keine rechtliche Befugnis zur Kündigung.

⚠️ Korrektur: Die vom Verkäufer genannte Kündigungsfrist von 6 Monaten ist nicht pauschal gültig. Gemäß § 573c BGB beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist bei Wohnraummietverhältnissen grundsätzlich 3 Monate, verlängert sich jedoch nach 5 Jahren auf 6 Monate und nach 8 Jahren auf 9 Monate. Bei einem 10-jährigen Mietverhältnis beträgt die Frist daher 9 Monate, nicht 6 Monate.

➕ Ergänzung: Der Eigenbedarf muss gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB schriftlich und mit konkreten Gründen dargelegt werden. Die bloße Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen, reicht nicht aus. Es müssen nachvollziehbare, ernsthafte und konkrete Nutzungsabsichten für die erkrankte Schwiegermutter oder den Käufer selbst bestehen. Zudem ist zu beachten, dass bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die gesetzliche Kündigungssperrfrist von 3 Jahren nach § 577a BGB gelten kann, wenn die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde.

🔴 Gefahr: Die Vereinbarung mit dem Verkäufer, dass die Anzahlung erst bei Leerzug fällig wird, ist rechtlich riskant. Der Verkäufer kann den Mieter nicht einfach zur Räumung zwingen. Sollte der Mieter der Kündigung widersprechen oder eine Härtefallregelung nach § 574 BGB geltend machen, könnte sich der Leerzug erheblich verzögern oder sogar scheitern. Dies könnte zu finanziellen Verlusten oder Vertragsstrafen führen.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Kaufvertrag von einem Fachanwalt für Miet- und Immobilienrecht prüfen. Vereinbaren Sie im Kaufvertrag eine klare Regelung zur Übernahme des Mietverhältnisses, z.B. durch eine auflösende Bedingung oder eine Verlängerung der Zahlungsfristen. Beauftragen Sie einen Rechtsanwalt mit der Prüfung der Kündigungsmöglichkeiten und der Einhaltung aller Fristen. Planen Sie realistisch mit einer Kündigungsfrist von 9 Monaten und möglichen Verzögerungen durch Mieterwiderspruch. Verzichten Sie auf die Anzahlungsvereinbarung mit dem Verkäufer, bis eine rechtssichere Lösung gefunden ist.

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Der Sachverhalt betrifft die rechtlich sensible Schnittstelle zwischen Immobilienkauf, bestehendem Mietverhältnis und Eigenbedarfskündigung – ein Bereich mit hohem Risikopotenzial für Mieter und Käufer gleichermaßen.

🔴 Gefahr: Eine vor dem Eigentumserwerb ausgesprochene Kündigung durch den Verkäufer wegen Eigenbedarfs des Käufers ist unwirksam, da nur der Eigentümer im Grundbuch berechtigt ist, Eigenbedarf geltend zu machen – eine vorzeitige Kündigung würde den Mieter in seiner Rechtsstellung schwer beeinträchtigen und rechtlich angreifbar sein.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass eine Kündigungsvereinbarung mit dem Verkäufer vor Eigentumserwerb die Wohnung ‚leer übernehmen‘ lässt, ist irreführend: Der Mieter hat einen unveräußerlichen Bestandsschutz, und eine Kündigung durch den Verkäufer wegen Eigenbedarfs des Käufers ist ohne dessen Eigentumserwerb rechtlich unmöglich.

➕ Ergänzung: Selbst nach Eigentumserwerb ist eine Eigenbedarfskündigung nur zulässig, wenn zwingende, nachvollziehbare und nicht bloß hypothetische Eigenbedarfsgründe vorliegen – die Erkrankung der Schwiegermutter allein reicht nicht aus; es bedarf einer konkreten, dokumentierten Wohnbedarfslage (z. B. ärztliches Attest, Pflegeplan, Raumbedarf).

🔴 Gefahr: Fehlende oder unzureichende Darlegung des Eigenbedarfs führt zur Unwirksamkeit der Kündigung – der Mieter kann dann weiterhin in der Wohnung bleiben und ggf. Schadensersatz wegen Vertragsverletzung geltend machen.

✅ Zustimmung: Die Erkenntnis, dass Eigenbedarf erst mit Eintragung ins Grundbuch wirksam wird, ist korrekt und entspricht der Rechtsprechung des BGH (z. B. BGH, Urteil vom 12.07.2018 – VIII ZR 101/17).

➕ Ergänzung: Alternativen wie ein Aufhebungsvertrag mit dem Mieter (gegen angemessene Abfindung) oder eine vertragliche Vereinbarung über einen vorzeitigen Auszug sind rechtlich zulässig – aber stets nur mit ausdrücklicher, schriftlicher Zustimmung des Mieters und ohne Druck oder Täuschung.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor Vertragsabschluss unbedingt einen auf Miet- und Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt, um die Kündigungsmöglichkeiten, die Eigenbedarfsdarlegung und eventuelle Abfindungsvereinbarungen rechtssicher zu prüfen und zu begleiten – eine fehlerhafte Kündigung kann zu langjährigen Mietverhältnissen oder Schadensersatzansprüchen führen.