schlüsselfertiges Haus mit Grundstück durch Makler vermittelt, Bebauung laut Plan aber nicht gewährleistet 26.10.08
Hallo,
langsam sind wir so entnervt, dass wir einmal die Tipps von Profis in Anspruch nehmen wollen.
Die Situation:
Wir haben (in BW) von einer Maklerfirma ein Grundstück samt Haus und Garage schlüsselfertig vermittelt bekommen. Planung und Bau sollte durch GU erfolgen.
Das vermittelte Hanggrundstück weist nach Planung (inkl. Geländeformung / Aufschüttung) ein durchschnittliches Gefälle von rund 19% auf. Der Bau des Hauses war bei etwa 2/3 unten am Hanggrundstück geplant (Baufenster), die Zufahrt befindet sich oben. Zu Beginn der Planung wurden wir darauf hingewiesen, dass aufgrund der Steigung eine Garage im Baufenster nicht möglich wäre. Laut Architekt ergäben sich abzüglich Abflachungen zu Beginn und Ende der Auffahrt Maximalsteigungen von ca. 24%. Wohl zu viel für Normalsterbliche und deren Autos. So wurde die Garage oben am Hang an der östlichen Grenze zum Nachbargrundstück hin geplant.
Jetzt (mit Ablehnung unseres ersten Bauantrags) haben wir erfahren, dass die Garage _nicht_ wie geplant gebaut werden darf. Grund dafür sind nachbarschaftsschützende Einwände (Sichtverbauung). Laut LRA gibt es für das Gebiet nämlich eine Bebauungsvorschrift / einen Bebauungsplan, die / der den Bau einer Garage an der Grundstücksgrenze (auch im normalen Rahmen, ohne Überschreitung der maximalen Wandfläche) nicht zulässt, es sei denn, die Nachbarn hätten keine Einwände.
Leider haben wir dies erst mit dem Ablehnungsschreiben vom LRA erfahren. Mittlerweile wissen wir, dass es zuvor bereits (mindestens) ein ähnliches Baugesuch gab, das aus identischen Gründen abgelehnt wurde. Ob der Makler darüber Bescheid wusste sei einmal dahingestellt.
Natürlich steckten wir nach Ablehnung des Bauantrags ziemlich in der Klemme und fühlten uns - übrigens wie der Architekt auch - ziemlich vera..... Unser Architekt (der für den GU arbeitet und für das Gewerk bezahlt wird, also nicht nach Zeit, o.ä.) hat schließlich unter Murren sehr schnell eine Variante erarbeitet, bei der sich die Garage an der südwestlichen Grundstücksgrenze befunden hätte. Aufgrund der Neigung des Grundstücks wäre die Sicht dieser Nachbarn nur minimal beeinträchtigt gewesen. Eine Nachbarschaftsbefragung der betroffenen Nachbarn durch den Architekten oder Planer war aber leider unterblieben. Das zweite Baugesuch wurde schließlich vom Architekten so eingereicht. Zeitgleich erhielten wir erst die exakten Pläne, mit denen wir dann unsererseits zu den betroffenen Nachbarn gegangen sind. Diese machten uns klar, dass nun leider sie einen Einspruch einreichen würden. Die genannten Gründe erschienen uns dabei durchaus verständlich. Unserem Hinweis auf den Einspruch wurde von Architekt und Planer leider keine Beachtung geschenkt. Die Ablehnung folgte prompt.
Jetzt soll erneut geplant werden, dieses mal jedoch innerhalb des Baufensters. Wir befürchten nun jedoch, dass es dabei zu einer nicht nutzbaren Variante kommen soll, damit der im Vertrag vermerkten Garage genüge getan ist. Eine angesprochene Kostenübernahme für mit Sicherheit anfallende Zusatzkosten wurde lächelnd abgetan.
So, lange Einleitung, jetzt meine Fragen:
1. In welchem Maße sind Geländemodellierungen zulässig, die das Gefälle zumindest auf ein "erträgliches Maß" von im Schnitt 15% senken würden? Gibt es da in BW Rechtsvorschriften? (Würde mich wundern, wenn nicht!). Damit würde die Garage im Baufenster zumindest nutzbar werden, denn die im Schnitt 19% würden uns nicht nur einen Landrover oder Hummer kosten, sondern natürlich auch täglich die psychologische Überwindung über den Berg (die Strecke ist rund 24 m lang bei 4,50 m Höhenunterschied!).
2. In wiefern können wir den GU, bzw. die Maklerfirma zu einer Kostenübernahme der zusätzlich entstehenden Kosten, wie Geländeveränderung, Erstellung des Fahrweges, ggf. Rampenheizung für die steile Zufahrt bringen? Schließlich handelt es sich (nur aus unserer Sichtweise?) klar um einen Planungs-, bzw. Recherchefehler seitens Architekt und Planer.
Ihr seht schon, wir erleben hier ein ziemliches Desaster, bei dem wir natürlich am liebsten das gesamte Bauprojekt hinschmeißen würden, damit blieben wir aber mit ziemlicher Sicherheit auch auf dem Grundstück sitzen, womit für uns der Traum vom eigenen Haus für immer geplatzt wäre.
Einen Anwalt haben wir bisher übrigens absichtlich nicht offiziell ins Boot genommen, um uns und den Planern einen möglichen Handlungsspielraum zu lassen. Bekanntlich fallen beim Wort Anwalt ja meist zu schnell die Rollläden, als dass noch sinnvolles Verhandeln möglich wäre.
Über eure Hilfe wären wir sehr dankbar.
Joachim
Name: Joachim  

1. GÜ - Makler und seine Folgen 26.10.08
   Hallo Joachim,
   ich glaube es Zeit sich bei einem RA für Baurecht zu informieren, die Rechtkonstellation können hier doch etwas kompliziert werden.Das der Makler davon nichts gewußt hat, kann ich mir eigentlich nicht so recht vorstellen.
   Zum Architekten, der hier auf keinen Fall - Ihr Architekt ist - sondern vom GÜ sein Geld bekommt, werden Sie auch nicht die Unterstützung bekommen, die Sie eigentlich bräuchten.
   Hier wäre auf jeden Fall ein eigener Fachmann sinnvoll.
   Zu Geländemodelierungen - da ist wohl der Bebauungsplan und das örtliche Bauamt zuständig.
   Kostenübernahmen durch den Archi bzw. Makler oder GÜ,die werden sich sträuben wo es nur geht, auch mit Hilfe der eigenen Rechtsabteilung oder RA,desweiteren sind Planungsfehler und deren Abwicklung Gutachter und RA-Aufgaben.
   Zuviel Zeit sollten Sie sich aber nicht mehr lassen, denn die kann auch viel kosten.
   Mit freundlichen Grüßen
   Name: Stephan Rieder   E-Mail-Adresse anzeigen  

2. Warum... 27.10.08
   .
   planen Sie nicht mit IHREM Architekten. Klar: dieser müßte auch von IHNEN bezahlt werden. Aber. Er schuldet eine genehmigungsfähige Plnaung, also: Plan, der nicht genehmigt werden kann, muß auch nicht gelöhnt werden (vorsicht: es gibt hier Ausnahmen...wenn z.B. SIE den Planer auffordern doch mal dies oder das zu "versuchen" ohne Aussicht auf Erfolg und er macht dies dann -testweise- und hat keinen Erfolg...dann ist Kohle fällig!)
   .
   Wie mein Vorredner schon schrieb: Der Architeklt ist der des GU. Er vertritt letztendlich die Interessen des GU (von dem er sein Geld erhält!)
   .
   Sind Sie an den GU gebunden, haben Sie also das Grundstück unter der Maßgabe erhalten dann auch bitte schön mit diesem GU zu bauen? Anscheinend kann dieser nur "Standard" (Kataloghaus XYZ...).
   .
   Evtl. wäre es auch denkbar, daß SIE die Planung stellen (eben den eigenen Planer) und der GU baut dann danach. Dann müßte man sich aber natürlich um eine Kostenübernahme oder eine Reduktion des Hauspreieses verständigen.
   .
   Der Architekt des GU scheint ja offenkundig nicht der ganz so tolle zu sein...
   .
   Gruß
   .
   Thomas
   Name: Thomas Bock   E-Mail-Adresse anzeigen   http://www.architekt-bock.de

3. Leider ... 27.10.08
   ... sind wir durch den Vertrag mit dem GU auch an dessen "ausführende Organe" gebunden. Wüsste man so etwas vorher, würde man sicher bei Vertragsunterzeichnung ganz anders agieren.
   Laut Vertrag müssten wir übrigens das Gewerke Baugesuch bereits bezahlen, da ja eine Leistung erbracht wurde (das Baugesuch ist ja erstellt worden!). Die Geschäftsleitung des GU hat allerdings zugesagt, dass die Zahlung bis auf Weiteres nicht erfolgen muss.
   Alles in allem können wir über den GU bisher überhaupt nichts Negatives berichten. Die sind bemüht und offen für unsere Probleme. Es liegt eben vor allem an den Leuten vor Ort, die Ihren Job eben nicht richtig erledigen. Leider sind die Firmen aber derartig seltsam miteinander verwoben, dass wohl hier nicht einfach vom GU selbst eine Trennung vollzogen werden kann, so dass die Betreuung vor Ort in andere Hände übergeht.
   Übrigens hat uns der Architekt nun ersucht, das aktuelle Baugesuch selbstständig stoppen, da seiner Meinung nach eine Neuplanung erforderlich ist. Das würde wohl vermutlich Kosten sparen, jedoch ständen wir danach aber als die da, die das Baugesuch nicht weiter verfolgen wollten. Daher haben wir bisher von einem Stopp abgesehen.
   Nun liegen unsere Hoffnungen noch auf einem gemeinsamen Gespräch aller Beteiligten. Sollte das auch schief gehen, ... nun, da haben wir ja dankenswerterweise eine zwar wenig positiv stimmende, dafür jedoch sehr ernste persönliche Meinung bekommen. Dann muss wohl der RA ran. Papiere sind alle bereits vorbereitet, so dass wir hier keine zusätzliche Zeit verlieren.
   Danke schon mal für die bisherigen Auskünfte,
   Name: Joachim  

4. Laienmeinung 27.10.08
   "Wir haben (in BW) von einer Maklerfirma ein Grundstück samt Haus und Garage schlüsselfertig vermittelt bekommen. Planung und Bau sollte durch GU erfolgen"
   Wenn das eine im Vertrag zugesicherte Eigenschaft des von Ihnen gekauften Objektes ist, dann haftet der Verkäufer auch dafür, dass dem so ist, bzw. wenn kein bewilligungsfähiges Projekt zustandekommt, fehlt eine wesentliche Eigenschaft, derentwegen Sie gekauft haben. Es dürfte klar sein, dass Sie das Grundstück nicht erworben hätten, wenn Ihnen zum Zeitpunkt des Erwerbs bekannt gewesen wäre, dass ein EFH mit benutzbarer Garage dort gar nicht gebaut werden kann. Und unter "schlüsselfertig" versteht man etwas anderes, als dass man sich mit Nachbarn und Bauamt um Bewilligungen streiten muss.
   Kurz, wenn der GU das, was Sie schlüsselfertig erworben haben, nicht erstellen kann, oder der Makler Ihnen ein Grundstück mit Eigenschaften vermittelt hat, die nicht gegeben sind, sollten diese (und nicht Sie) ein Problem haben. Dabei stellt sich nicht die Frage, ob der Makler oder GU daran schuld ist, dass es nicht geht - wer als Verkäufer Eigenschaften zusichert, haftet dem Käufer gegenüber dafür, dass diese vorhanden sind.
   Um juristisch korrekt eine Rückabwicklung durchzusetzen, brauchen Sie aber einen eigenen Fach-Anwalt.
   Name: Jens Paulsen  

Kennwort