Prüfumfang vereinfachtes Bauantragsverfahren 15.10.08
Guten Tag,
wo finde ich Informationen, ob die Bauaufsichtsbehörde:
1. die Einhaltung der Abstandsflächen
2. die Einhaltung des Brandschutzabstandes zwischen 2 Gebäuden
im Zuge des vereinfachten Verfahrens prüfen MUSS oder ob das ausschließlich Aufgabe des Architekten ist.
Bundesland ist Sachsen.
Hintergrund ist die Fertigstellung eines Gebäudes, das 3m von der Grundstücksgrenze entfernt errichtet wurde. Auf dem Nachbargrundstück befindet sich ein Bestandgebäude, das etwa 1,4m von der Grenze entfernt steht. Damit ergibt sich ein Abstand zwischen den Gebäuden von nur 4,68m. Damit würden sich ruhende (vorhandene, aber nicht durch einen Baulasteintrag gesicherte) Abstandsflächen überlappen und es wäre der Brandschutzabstand von 5m unterschritten und der Neubau nicht genehmigungsfähig!!
Vielen Dank im voraus für Ihre Antworten
Name: Andre Schneider  

1. ganz einfach... 15.10.08
   Mit der Einreichung eines Antrages nach dem vereinfachten Antragsverfahren bescheinigen Sie und der Architekt per Unterschrift, das Sie die Regeln kennen und so geplant haben.
   Das Nachbargrundstück interessiert dabei nicht, Sie müssen keine Bestandsgebäude dort berücksichtigen.
   Bestandsgebäude bedeutet nur "da steht was", es kann sowohl legal als auch illegal sein.
   Das Bauamt prüft nur, ob Sie richtig geplant haben, bei Fehlern oder notwendigen Abweichungen wird der Antrag zurückgewiesen und ein ordentliches Antragsverfahren gefordert.
   Wenn das aber bei der Fertigstellung des Gebäudes noch in Frage steht könnten Sie ein Problem bekommen wenn Fehler gemacht wurden.
   Bauanträge macht man vor dem Bauen und beginnt damit nach der Genehmigung.
   Gruß
   Name: Herr Klaus  

2. leider nicht ganz einfach... 15.10.08
   Hallo Herr Klaus,
   der Bauantrag wurde genehmigt und danach wurde das Gebäude errichtet. Die Regeln kennt mein Architekt schon.
   Allerdings behauptet das Bauamt jetzt, wo das Gebäude steht, daß das Bestandsgebäude auf dem Nachbargrundstück eine Abstandsfläche auf das Baugrundstück wirft, die zu beachten gewesen wäre (Abstandsflächen dürfen sich nicht überlappen). Das neue Gebäude hätte nicht 3m von der Grenze, sondern 4,5m von ihr errichtet werden müssen. Deshalb ja die Frage im Forum, ob das Bauamt vor der Erteilung der Baugenehmigung genau diesen Fakt hätte prüfen müssen bzw. den Architekten darauf hätte hinweisen müssen. Genau so verhält es sich mit dem Abstand zwischen den Gebäuden, in der SäBO steht, daß bei einem Neubau mindestens 3m zur Grenze eingehalten werden müssen, plötzlich fällt dem Bauamt jetzt auf, daß der Brandschutzabstand von 5m zwischen den Gebäuden, der sich nach Meinung des Architekten so nicht in der SäBO findet, nicht eingehalten wurde und macht den Bauherren dafür verantwortlich, indem es sagt, daß das Gebäude so nicht GENEHMIGUNGSFÄHIG sei. Die Baugenehmigung sei damit hinfällig.
   Also ganz so einfach scheint es nicht, der Vorwurf des Bauamtes kann nicht so leicht ignoriert werden.
   Schönen Abend und Danke.
   Name: Andre´ Schneider  

3. Abstandsflächen 16.10.08
   Die Abstandsflächen müssen auf Ihrem Grundstück liegen, die des Nachbarn auf seinem.
   Gehen die Abstandsflächen bis auf das Nachbargrundstück, müssen richtige Bauanträge mit Grundbucheintragungen und Nachbargenehmigungen gestellt werden.
   Der einzig denkbare Fehler bei Ihnen könnte sein, dass es derartige Eintragungen bei Ihnen gibt und Sie haben diese nicht beachtet.
   Liegen Abstandsflächen des Nachbarn auf Ihrem Grundstück so müssen Sie (oder der Vorbesitzer) zustimmen und es erfolgt eine Grundbucheintragung.
   Wurde das vergessen ist das beim Nachbarn ein Schwarzbau.
   Geheilt wird die Sache durch Abriss beim Nachbarn.
   Lassen Sie sich vom Bauamt nicht ins Boxhorn jagen.
   Gruß
   Name: Herr Klaus  

4. Abrißverfügung angedroht 16.10.08
   Hallo Herr Klaus,
   da muß ich wohl doch etwas ausholen:
   Das Nachbarhaus steht seit ca. 100 Jahren. Damals gab es keine dingliche Sicherung der Abstandsfläche. Das Gebäude steht ca. 1,5m von der Grenze entfernt. Grundbuch und Lastenverzeichnis sind leer - definitiv.
   Der Neubau auf unserem Grundstück, desssen Bauantrag, so wie er steht, im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren geprüft und genehmigt wurde, steht 3m von der Grenze entfernt. Damit liegt unsere Abstandsfläche auf unserem Grundstück.
   Bei der Bauabnahme nach Fertigstellung wurde festgestellt, daß wir den Grenzabstand einhalten, aber eine ruhende Abstandsfläche vom Nachbargebäude auf unserem Grundstück liegt, die hätte beachtet werden müssen. Die Baugenehmigung wurde deshalb widerrufen, da der Bauherr hätte wissen müssen, das diese Abstandsflächen existieren, obwohl NICHT dinglich gesichert sind.
   Deshalb noch mal meine Frage: Gibt es irgendwo einen schriftlichen konkreten Hinweis, wer im Zuge des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens die Lage der Abstandsflächen zu prüfen hätte: Der Bauherr, der Architekt oder das Bauamt. Das Bauamt meint, das sei nicht Gegenstand der Prüfung gewesen, der Architekt sagt, er glaubt nicht an die Existenz solcher fiktiver Flächen. Damit liegt der schwarze Peter beim Bauherren, der sich sicher im Zuge des Baues mit vielen Sachen beschäftigen muß, aber mit fiktiven Abstandsflächen...? Es muß doch möglich sein, heraus zu bekommen, WER diesen Punkt beim Genehmigungsverfahren eigentlich zu bewerten hat, oder ist wie oft NIEMAND verantwortlich?
   Der zweite Punkt ist der einzuhaltende Brandschutzabstand zwischen den beiden Gebäuden, die jetzt im Giebelbereich 4,68m auseinander liegen. Die SäBO drückt sich da unglücklich aus und benennt einen Mindestabstand eines Gebäudes zur Grundstücksgrenze OHNE Zwang zur Brandwandausbildung von 2,5m. Der spezielle Fall, daß das Nachbargebäude seinerseit den Abstand unterschreitet, wird nicht aufgeführt. Das BA argumentiert, den aus der SäBO resultierenden 5,0m-Abstand (beide Gebäude mind. 2,5m Grenzentfernung) einzuhalten, d.h. der Neubau hätte mind. 3,5m von der Grenze entfernt und damit 5m vom Bestandsgebäude auf dem Nachbargrundstück entfernt errichtet werden dürfen. Der Architekt meint, das steht so nicht in der SäBO, der Bauherr steht dazwischen und zahlt die Spesen.
   Der Nachbar könnte mir ja seine Zustimmung zur Abweichung in beiden Fällen geben, zumal er den Lageplan vor der Ausführung des Vorhabens unterzeichnet hat, tut es aber nicht.
   Also brauche ich Antworten auf die beiden obigen Kernfragen.
   Danke und einen schönen Tag.
   Name: Andre´ Schneider  

5. Fachanwalt für Bau- und Verwaltungsrecht 16.10.08
   Da bleibt Ihnen nur der Gang zum Fachanwalt, und zwar zügig.
   Ich habe kurz in die SächsBO geschaut, es steht wohl tatsächlich so drin, dass die Einhaltung der Abstandflächen nicht zum Prüfumfang beim vereinfachten Genehmigungsverfahren gehört. Ist meiner Meinung nach ein Unding.
   Die Abstandflächen sollen einer ausreichenden Belichtung dienen, da Sie ihre Abstandflächen einhalten und das Bestandsgebäude nicht, ist es gewagt deshalb eine Abrißverfügung zu erlassen.
   Da der Brandschutzabstand immerhin noch 4,68 m beträgt sollte hier eine Abweichung möglich sein.
   Alle dies besprechen Sie mit Ihrem Anwalt. Sehen Sie zu, dass Sie einen ausgewiesenen Experten finden.
   Gruß
   Name: Lott Andreas  

6. Wo steht denn das? 16.10.08
   Hallo Herr Lott,
   wo lesen Sie etwas genaues über den Prüfumfang, in welchem §? Finden Sie den 5m-Abstand irgendwo niedergeschrieben?
   Auch wenn Sie jetzt lächeln, ich habe einen Fachanwalt konsultiert! Er kann die Stelle NICHT finden.
   Schönen Abend.
   Name: Andre´ Schneider  

7. In der SächsBO 20.10.08
   "
   § 63
   Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren
   Außer bei Sonderbauten prüft die Bauaufsichtsbehörde
   1. die Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 BauGB;
   2. beantragte Abweichungen im Sinne des § 67 Abs. 1 und 2 Satz 3 sowie
   3. andere öffentlich-rechtliche Anforderungen, soweit wegen der Baugenehmigung eine Entscheidung nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften entfällt oder ersetzt wird.
   § 66 bleibt unberührt.
   "
   Das ist also nicht sehr viel Prüfumfang. Es geht hauptsächlich nur um die planungsrechtliche Zulässigkeit gem. BauGB.
   Wenn Sie beim normalen Baugenehmigungsverfahren unter § 64 schauen, dann steht dort u.A.:
   "2. Anforderungen nach den Vorschriften dieses Gesetzes und aufgrund dieses Gesetzes sowie"
   Dort werden also im Gegensatz zu § 63 alle Anforderungen nach Bauordnung geprüft, auch die Abstandflächen usw.
   Der 5m Abstand ergibt sich aus § 30 Abs. 2 SächsBO.
   Gruß
   Name: Lott Andreas  

8. Vielen Dank Herr Lott für Ihre Ausführungen 20.10.08
   mal schauen, was da raus kommen wird. Falls es "Spannend" wird, berichte ich noch mal.
   Ich wünsche Ihnen eine schöne Woche.
   Name: Andre´ Schneider  

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