Falscher Treppenhaus-Grundriss: Konsequenzen für Bauantrag, Teilungserklärung & Wohneinheiten?

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Hallo Moni,

Ein falsch eingezeichnetes Treppenhaus im Grundriss kann verschiedene Konsequenzen haben. Da es sich um einen Ausbau des Dachbodens handelt, der möglicherweise genehmigungspflichtig war, ist die Abweichung vom genehmigten Bauplan relevant.

🔴 Gefahr: Eine nicht genehmigte Abweichung vom Bauplan kann zu Beanstandungen durch das Bauamt führen, bis hin zur Nutzungsuntersagung des Dachbodens.

Ich empfehle Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen:

• Prüfung der Baugenehmigung: Vergleichen Sie den genehmigten Bauplan genau mit der tatsächlichen Ausführung des Treppenhauses.
• Gespräch mit dem Architekten: Klären Sie, warum der Fehler entstanden ist und wie er behoben werden kann.
• Kontaktaufnahme mit dem Bauamt: Informieren Sie sich über die möglichen Konsequenzen und wie Sie die Abweichung legalisieren können. Dies kann durch eine Nachtragsgenehmigung geschehen.
• Teilungserklärung prüfen: Falls das Treppenhaus relevant für die Teilungserklärung ist (z.B. als Gemeinschaftseigentum), muss diese ggf. angepasst werden.

👉 Handlungsempfehlung: Nehmen Sie umgehend Kontakt mit dem Bauamt auf und suchen Sie das Gespräch. Eine offene Kommunikation ist in solchen Fällen oft der beste Weg, um eine Lösung zu finden.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt einen nachträglich festgestellten Fehler im Grundriss eines ausgebauten Dachbodens, bei dem das Treppenhaus falsch eingezeichnet wurde. Der Bauantrag wurde bereits genehmigt und eine Teilungserklärung nach dem WEG^Abk. liegt vor. Die Abweichung zwischen dem genehmigten Plan und der tatsächlichen Ausführung ist ein klassischer Fall von Planabweichung im Baurecht.

🔴 Gefahr: Die falsche Darstellung des Treppenhauses ist kein Bagatellfehler. Treppenhäuser sind als notwendige Rettungswege brandschutztechnisch und baurechtlich von höchster Relevanz. Eine Abweichung kann die Baugenehmigung formell unwirksam machen und im Schadensfall (z.B. Brand) zu massiven haftungs- und versicherungsrechtlichen Konsequenzen führen.

⚠️ Korrektur: Die Aussage des Beamten, der alte Plan sei irrelevant, ist fachlich falsch. Der alte Plan dient als Nachweis des Bestands. Die Tatsache, dass die Abweichung nicht sofort auffiel, entbindet nicht von der Pflicht zur Korrektur. Eine stillschweigende Duldung durch das Bauamt liegt nicht vor.

➕ Ergänzung: Die Teilungserklärung nach WEG basiert auf den genehmigten Plänen. Ist der Grundriss falsch, ist auch die Teilungserklärung möglicherweise anfechtbar oder nichtig, da sie nicht die tatsächliche bauliche Situation abbildet. Dies kann zu Problemen bei Grundbucheintragungen, Finanzierungen oder späteren Verkäufen führen.

👉 Handlungsempfehlung: Sie müssen den Fehler unverzüglich dem Bauamt melden und einen korrigierten Bauantrag (Änderungsgenehmigung) einreichen. Beauftragen Sie den Architekten mit der Korrektur der Pläne und der Einreichung. Parallel dazu ist die Teilungserklärung durch einen Notar an die korrigierten Pläne anzupassen. Unterlassen Sie jegliche Verschleierung, da dies als Ordnungswidrigkeit oder gar Straftat (Bauordnungswidrigkeit) gewertet werden kann. Konsultieren Sie zusätzlich einen Fachanwalt für Baurecht.

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Der Sachverhalt beschreibt eine gravierende Diskrepanz zwischen dem genehmigten Bauantrag-Grundriss und der tatsächlichen baulichen Ausführung – konkret bei der Darstellung des Treppenhauses im Dachgeschoss. Diese Abweichung wurde erst im Zuge der WEG-Teilungserklärung durch einen Beamten des Amts für Grundbuch und Wohnungswesen identifiziert, obwohl der alte, vollständige Dachbodenplan die Unstimmigkeit eindeutig offenbart.

🔴 Gefahr: Ein falsch dargestelltes Treppenhaus kann gravierende sicherheitsrelevante Konsequenzen haben: Es beeinträchtigt die Flucht- und Rettungswege, verletzt die Anforderungen der Bayerischen Bauordnung (BayBO) an notwendige Treppenräume, Brandabschnitte und barrierefreie Zugänglichkeit – selbst bei scheinbar geringfügigen Abweichungen.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass "der alte Plan nicht zählt", ist rechtlich unzutreffend: Für die Bauordnungserlaubnis ist allein der genehmigte Plan maßgeblich – doch wenn dieser nicht der Realität entspricht, liegt eine ungenehmigte Abweichung vor, die nach § 78 BayBO strafrechtlich verfolgt werden kann.

➕ Ergänzung: Die Teilungserklärung ist nur wirksam, wenn sie auf einer baurechtlich ordnungsgemäßen Grundlage beruht. Eine fehlerhafte Darstellung des Treppenhauses kann die Rechtskraft der Teilungserklärung beeinträchtigen, da die bauliche Trennung der Wohneinheiten und die Zuordnung von Gemeinschaftsflächen (z. B. Treppenhausanteile) unklar oder fehlerhaft ist.

🔴 Gefahr: Bei einem späteren Schadensfall (z. B. Brand, Sturz im Treppenhaus) oder bei einer Eigentümergemeinschaftsklage könnte die fehlende Übereinstimmung zwischen Plan und Realität zu Haftungsansprüchen gegen den Eigentümer, den Architekten oder den Bauausführenden führen.

✅ Zustimmung: Die Sorge um rechtliche Folgen ist vollkommen berechtigt – insbesondere im Hinblick auf die Vertragswirksamkeit der Teilung, die Versicherbarkeit der Immobilie und die spätere Veräußerung, da Käufer und Notare eine baurechtlich korrekte Dokumentation verlangen.

➕ Ergänzung: Die zuständige Baubehörde in Grabenstätt ist die Landratsämter Traunstein oder Rosenheim (je nach Zuständigkeitsbereich); eine freiwillige, umgehende Korrektur beim Bauamt ist nicht nur sinnvoll, sondern nach BayBO § 78 Abs. 2 auch erforderlich, sobald Abweichungen bekannt werden.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen bayerisch zugelassenen Architekten oder Bauingenieur mit der Erstellung einer korrigierten, baurechtlich abgestimmten Grundrisszeichnung inkl. Fluchtwegeanalyse – und reichen Sie diese gemeinsam mit einer schriftlichen Erklärung zur Abweichung beim zuständigen Bauamt ein. Zudem ist die Teilungserklärung im Hinblick auf die Gemeinschaftsflächenanteile durch einen Fachanwalt für WEG-Recht überprüfen zu lassen.