Architektenvertrag: Planung, Angebot & Zusatzleistungen – Was ist Standard?

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Die Frage dreht sich um den Umfang eines Architektenvertrags, insbesondere um Standardleistungen und mögliche Zusatzleistungen. Es ist wichtig zu klären, welche Leistungen im Angebot enthalten sind und welche gesondert vergütet werden.

Ein Architektenvertrag regelt die Leistungen des Architekten. Diese sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) definiert. Die HOAI unterscheidet zwischen Grundleistungen und besonderen Leistungen. Grundleistungen sind die Leistungen, die zur Erfüllung des Planungsziels notwendig sind. Besondere Leistungen sind Leistungen, die über die Grundleistungen hinausgehen.

Typische Grundleistungen sind:

• Entwurfsplanung
• Genehmigungsplanung
• Ausführungsplanung
• Vorbereitung der Vergabe
• Mitwirkung bei der Vergabe
• Bauoberleitung
• Objektbetreuung

Mögliche Zusatzleistungen sind:

• Bestandsaufnahme
• Baugrunduntersuchung
• Energieberatung
• Visualisierungen
• Innenarchitektur

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie vor Vertragsabschluss genau, welche Leistungen im Angebot enthalten sind und welche als Zusatzleistungen abgerechnet werden. Lassen Sie sich ein detailliertes Leistungsverzeichnis geben.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt verschiedene Konstellationen zur Vergabe von Architektenleistungen, insbesondere im Spannungsfeld zwischen Generalübernehmer und direkt beauftragtem Architekten. Die dargestellten Varianten zeigen typische Fallstricke bei der Abgrenzung von Planungsleistungen und der Frage, welche Leistungen im Angebot des Generalübernehmers enthalten sind.

✅ Zustimmung: Die Annahme eines grundsätzlichen Anspruchs des Architekten gegen den Bauherrn ist korrekt, sofern ein wirksamer Vertrag zustande gekommen ist. Entscheidend ist die Frage, ob ein mündlicher Auftrag oder eine konkludente Vereinbarung vorliegt.

⚠️ Korrektur: Die Aussage, dass eine "1te Planung beim Generalübernehmer incl." sei, ist zu pauschal. Standard-Planungsleistungen sind in der Regel im Generalübernehmer-Vertrag enthalten, jedoch nicht automatisch alle Leistungsphasen der HOAI. Eine genaue Prüfung des Vertrags ist unerlässlich.

➕ Ergänzung: Bei mündlichen Aufträgen an den Architekten ist zu beachten, dass diese nach § 650b BGB^Abk. grundsätzlich wirksam sind, jedoch die Beweislast für den Vertragsinhalt beim Architekten liegt. Zudem können bei fehlender Schriftform Probleme bei der Abrechnung entstehen.

🔴 Gefahr: Die Variante, dass der Generalübernehmer sein Angebot um X € mindert, birgt das Risiko von Doppelvergütungen oder unklaren Leistungsabgrenzungen. Der Bauherr könnte am Ende für dieselbe Planungsleistung doppelt zahlen, wenn nicht klar definiert ist, welche Leistungen der Architekt erbringt und welche im GU-Angebot enthalten sind.

👉 Handlungsempfehlung: Es wird dringend empfohlen, alle Vereinbarungen mit dem Architekten und dem Generalübernehmer schriftlich und eindeutig zu fixieren. Lassen Sie die Leistungsabgrenzung von einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht prüfen, um spätere Honorarstreitigkeiten zu vermeiden. Beauftragen Sie den Architekten stets mit einem schriftlichen Vertrag, der die genauen Leistungsphasen und Vergütungsmodalitäten regelt.

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Der Sachverhalt beschäftigt sich mit der vertraglichen Zuordnung von Planungsleistungen im Bauwesen, insbesondere mit der Schnittstelle zwischen Architektenvertrag, Generalübernehmer (GU) und Auftraggeber – ein Bereich mit erheblichen haftungsrechtlichen und qualitätssichernden Implikationen.

🔴 Gefahr: Eine mündliche Vergabe von Planungsleistungen oder die Aufteilung der Planung zwischen GU und Architekten ohne schriftlichen, klar abgegrenzten Vertrag birgt erhebliche Risiken: Verantwortlichkeitslücken, fehlende Haftungsklarheit bei Planungsfehlern und mögliche Verletzung der HOAI-Pflichten (z. B. bei fehlender Leistungsbeschreibung oder fehlender Honorarvereinbarung).

🔴 Gefahr: Die Annahme, ein GU könne Planungsleistungen 'inklusive' anbieten, ohne dass der Architekt direkt mit dem Auftraggeber vertraglich verbunden ist, unterläuft die gesetzlichen Anforderungen an die verantwortliche Bauleitung und gefährdet die Bauherrenhaftung – insbesondere bei statisch oder brandschutztechnisch relevanten Entscheidungen.

⚠️ Korrektur: Ein Architekt hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen einen Dritten (z. B. den Fragesteller), wenn kein direkter Vertrag besteht; mündliche Aufträge sind zwar grundsätzlich wirksam, aber bei Planungsleistungen unzulässig, da sie den Anforderungen der HOAI (§ 3 Abs. 1) an die schriftliche Vereinbarung von Umfang, Inhalt und Honorar nicht genügen.

➕ Ergänzung: Die HOAI 2021 verlangt zwingend eine schriftliche Leistungsbeschreibung (§ 3 Abs. 2), eine klare Abgrenzung von Grund- und Zusatzleistungen sowie eine vertragliche Regelung zur Verantwortlichkeit für die Ausführungsplanung – insbesondere bei Beteiligung eines GU.

✅ Zustimmung: Die dritte Variante – ein direkter Architektenvertrag mit einer vertraglich festgelegten Kooperation mit dem GU – ist die einzige rechtskonforme und sicherheitsorientierte Lösung, sofern die Leistungsabgrenzung vollständig, schriftlich und HOAI-konform erfolgt.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen auf Bauvertragsrecht spezialisierten Rechtsanwalt oder einen zertifizierten Bauvertragsberater, um den bestehenden oder geplanten Vertrag auf HOAI-Konformität, Haftungsabgrenzung und Planungsverantwortung zu prüfen – insbesondere vor Vertragsunterzeichnung oder Leistungsbeginn.